民建山西省委省直七支部会员、山西科贝律师事务所律师 李志华反映：以前大家呼声高的一般是小区车位不足、管理混乱等问题，笔者进行调查后发现，在太原市城南各大新建小区中，老问题已经不存在了，新小区地下车位规划普遍充足，管理更是异常严格，未交费的车辆根本是不可能进出小区的。但调查结果却也让人大跌眼镜，归纳了以下几个方面的共性现状：

    一、新小区的车位普遍规划在地下，硬件设施的确不错。

    二、卖价昂贵，在8－16万元之间，按一个车位7平米计算，每平米的价格在11400元－22900元之间，几乎所有小区的车位平米价都2倍于该小区的住宅平米价，称之为天价车位一点不为过。

    三、有些小区的车位只卖不租，空置率高；有些小区租售结合，月租金一般在150－500元之间。

    四、地下车位的定价权、管理权被开发商垄断，业主只能被动屈从，而且业主的权利意识普遍较弱。

    五、因天价车位让许多业主望而却步，因此带来两个比较突出的现象，一是地下车位空置率高，形成了资源浪费，业主们能将就一天是一天，购买热情不高；二是这些小区周边乱停车、影响公共交通的问题比较突出。

    车位问题看似简单，似乎只是一个“天价”的事，其实不然，除了定价外还涉及几个深层次问题，广大业主明确了这些才能更好的维护自身合法权益：

    一、开发商在出售地下停车位时都是理直气壮，似乎地下停车位是开发商掏钱建的，不管是使用权还是产权，都应当归开发商所有。其实不然，根据我国《人民防空法》规定，地下室属于人民防空工程，其空间的所有权归国家所有。按《防空法》要求，在城市商品房开发中，开发商应修建一定的地下防空工事。修建地下空间的投资，有的是在建设用地出让时，政府给予地价减免；有的是政府给予其他优惠；有的则完全由开发商修建，情况比较复杂。但无论如何，其人防工程的性质是不变的。按规定，已按人防工程设计建设的地下室，不得出售。也就是说，业主在购买地下车位时要先了解清楚，该空间是否属于人防工程，开发商是否有权出售等问题。

    二、《物权法》对车位、车库的规定是：在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，供业主使用，可以按约定收取一定的费用。从立法本意来理解，车库、车位“按约定的方式，允许开发商收取一定的费用”，这是让其收取的管理费或使用费，这个使用费或管理费不能比房价高。

    三、有些开发商，把地下停车位的造价算入了整体工程造价中，也就是说，业主在购买商品房时，在购房款中，已经包括了建造地下空间的钱，但开发商却在业主已经分摊了地下停车位的建造费用后，又高价销售停车位，这等于是让业主掏了两次钱。如果业主已经在房款中分摊了地下停车位的建设费用，开发商就不能再销售，只能通过附赠、出租的方式，解决业主停车位问题。但目前这方面的监管很不到位。

    因此建议：

    鉴于目前法律在地下车位的规定方面原则性强、操作性不强的特点，同时考虑到业主在与开发商博弈时的被动地位，建议出台相关地方法规，或有关部门加强监管，代表业主参与到地下车位的管理与定价中来。