民建大同市委反映：一个城市的物业管理水平在一定程度上体现出一个地区的文明水平。良好的物业管理在维护社区公共秩序，加强安全防范，提高市民生活质量，促进房地产业良性发展，提高城市管理的专业化和现代化水平，都有着十分重要的意义。物业管理作为与人民群众生活息息相关的事务，管理水平高低直接影响着人民群众幸福感、满足感的高低。伴随着我市居民住宅建设的健康发展，物业管理能否及时跟上亦成为人们关注的焦点。

我国大多数城市物业管理年起步于上世纪九十年代，经过10多年的发展，目前正处于市场逐步形成、法规日益完善和从业行为不断规范的阶段。

    一是建设与管理职责不清。大多数物管企业是开发建设单位的下属部门或委派企业，“谁开发，谁管理”的现象在物业市场普遍存在，导致开发建设单位与物业管理企业职责划分不清，这种建管不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，重建设、重销售、轻管理的问题没有根本解决。开发项目在规划、设计、施工阶段留下的问题，在居民入住后逐步暴露出来，引发居民对物业管理的不满。

    二是经营不规范，服务不到位。个别企业服务意识差，制度不健全，维修不及时，保洁不彻底；忽视业主权益，不完全按合同、标准履行职责；管理人员素质低，责任心不强。个别企业存在擅自制定收费标准、不按规定提供服务、以保证金或抵押金等形式变相收费、自立项目收取垃圾清运费、装修保证金、太阳能上房费、施工人员小区进门费、自来水关阀费等等问题。

    三是老旧住宅小区物业管理难。很多上世纪九十年代前后形成的物业管理小区，由于历史的原因，大部分配套设施不完善，四周无封闭，管线破损，主体建筑破旧，地面硬化差，绿化不达标，违章建筑多。这些小区的收费价格偏低，加之水电跑、冒、漏的损耗，物管企业亏损经营，物业服务水平低，物业管理难度大，小区的形象与现代城市发展很不相称。

四是业主委员会形同虚设。业主委员会是联系业主与物管企业之间的桥梁与纽带，也是代表业主协调物管企业、房地产公司及政府职能部门解决小区实际问题和矛盾的主体。目前，尽管部分小区业主委员会，在协调矛盾、合理维权、宣传教育方面发挥了一些作用，但从总体上看，业主委员会流于形式的占多数，没有起到应有的作用。主要原因是没有稳定的工作经费，不能正常开展工作；大多数业主委员代表性不够、责任心不强，得不到多数业主的支持，不能担负起这一常设机构的职责。

    为此建议：

    一、引进先进管理模式，培植成熟的物业管理市场。物业管理企业是做好物业工作的主体，加强对物业管理市场的指导与监管，房地产行政主管部门责无旁贷。要努力培植成熟的物业管理公司，严格按照新的《物业管理企业资质管理办法》，引进和培植标准规范有资质的物业管理服务企业，引导物业管理企业树立长久的经营理念和品牌意识。建议在政府相关部门的指导下，引进优质的物业管理企业，在尊重市场经济发展规律的前提下，以点带面，缩短与物业管理先进地市的差距，树立高标准，不走弯路，引导本土的物业管理企业有一个更高的平台做标杆，扶持一批市场化程度高的物业管理企业竞相发展。

    二、探索物业管理体制新模式。物业管理目前尚处于初始阶段，在物业经营管理体制上有很多方面值得探索。

    （一）成立专业化的服务公司，精简公司机构。将专业性的业务外包是降低公司运营成本的一个非常有效的办法。一方面可以让公司把更多的精力放在其他盈利更多的业务上，另一方面也为菜单式服务体系的建立打下基础。今后公司在物业服务中应该扮演一个“服务集成商”的角色，保洁、绿化、保安、维修、装修都可以寻找专业的服务公司来做。这类专业性的服务公司既可以由原公司的相关工作人员组成一个下属公司来做，也可以和其他的专业服务公司合作。

    （二）建立菜单式服务体系。目前，物业管理费与物业管理服务之间的关系是模糊的，或者说物业管理费的高低并没有很好地反映出物业管理服务的好坏。有的小区甚至还采用10年前物业管理费的收费标准，不同的收费标准却享受同样的服务，对业主来说同样是不公平的。菜单式的服务体系可以非常清楚明白地告诉业主什么样的服务是什么样的收费标准，可以让业主来自由选择，让业主能够在明明白白消费的同时享受到自己想要的服务。

    （三）加强人才的培养。人才对于业务的拓展来说是十分重要的，尤其是在物业管理行业薪酬普遍偏低情况下如何吸引高水平的人才确实是一个问题。一方面需要靠企业的内部培养，另一方面也需要从外引进人才，公平公正的考核制度、积极融洽的企业文化和工作氛围是留住人才的关键。要量化细化目标任务，建立季度、半年或全年工作目标完成情况考核评比制度，奖优罚劣，以有效的激励机制推动物业管理上档次、上水平。

    三、因地制宜，逐步解决老旧小区的问题 。

    要从根本上解决问题需要分步实施。通过房地产开发逐步减少一部分；通过公平竞争更换物管企业优化一部分；通过等额退税或免征物业企业营业税扶持一部分；通过财政补贴维持一部分。按照这个思路落实，老旧小区数量会逐年减少。

    四、明确物业管理职责分工。

    业主委员会在小区的物业管理中扮演着双重角色，既要对物管企业负责，又要为业主尽到责任和义务。规范成立业主委员会，形成有效法律主体是物业管理工作的关键一环。对此，要学习借鉴北京等城市物业管理的先进经验，按照属地管理原则，由社区居委会牵头负责小区业主大会的召开和业主委员会的筹建工作，房管部门负责指导、监督业主委员会的运作。必须明确小区物业管理的职责和分工：一是社区居委会更多地从业主代表的角度，切实担负起协调解决业主委员会、房地产开发商和物管企业之间的矛盾和纠纷的职责，并尽快介入小区社会管理事务工作。建议社区居委会成员兼任小区业主委员会的领导职务，由政府量力增加劳动报酬。二是房产管理部门主要负责对物业管理企业的规范运行、业务指导和监督检查，要指导物业管理企业建立起一套完整的科学的管理制度、工作标准和服务程序，确保物业管理规范运作。三是物业管理企业要从自身的发展和未来着想，切实提升企业的经营管理能力。要加强从事物业工作队伍建设，不断提高服务水平和质量，以良好的服务赢得业主的支持和尊重。