民建山西省委理论研究委员会委员、民建山西省直第七支部副主任韩建军反映：十二五期间，以新型城镇化为引领，将持续走“三化”协调科学发展之路，把新型农村社区建设作为统筹城乡发展的结合点、推进城乡一体化的切入点、促进农村发展的增长点，为破解“三农”难题带来了新希望。同时城镇化步伐的加快也促进城镇社区单体市场的进一步成熟，如何借助这一日渐成熟的社区商业平台扩大内需，刺激消费，启动内需经济循环发展这一课题值得探究。

    在多元化社区形态下，总结城镇居民消费的商业行为和商业习惯，结合市场经济结构转型发展要求，当前应借助循环经济的宏观模式，应用新一代信息技术服务社区市场商业化发展，从源头上化解资源型企业及单一资源体与城镇及新农村居民供需结构通路矛盾，建立城乡、城镇、城城间内需贸易升级服务，实现同省一体化咨询消费服务体系，调动并激活城镇及农村社区消费单元，拓展内需消费平台，增加就业、创新创业、扩大内需、服务民生、参照循环经济的发展模式发展内需经济，理顺刚性需求，更好为社会经济结构转型发展做贡献。

背景分析：

    近年来，新建的若干大型居住区，急需相应配套的社区消费来减少交通流量，满足居民需求。社区商业市场作为最贴合居民日常消费需求的一种购物中心形式，其未来发展的空间很大。伴随城市消费升级时代的到来，我国城市居民消费需求日新月异。但在当前，受金融风暴的影响，整体经济环境萧条，国内消费者日益保守，更青睐满足日常生活的必需品消费。

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。通常社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性却不一定价格低廉的特点。国内的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。

    目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。各商业行业种类主要采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务，居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成，各城市正大力发展社区商业中心，社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，它的服务对象主要是社区居民。社区商业中心将普遍位于小区的中心位置，要求必备的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。

    可以确认，社区购物中心集合了多种业态，解决各类连锁经营业态分散时可能面临的客流不充分、购买力不足的问题。它是一个各种业态的聚合体，通过一定程度的配比来完成为周边所能辐射到的社区居民提供服务的功能目标。当然，各个项目均有其特殊性，在业态选择上需将自身特征考虑进去。一般购物中心投资较大，回报周期相对较长，而社区购物中心虽然形态较为丰富，有零散的底商，也有成规模的商业街，具有投资小、回报稳健的优势，但具体要贴合社区需求，若脱离社区实际需求，其回报周期可能会延长。目前来看，成规模的社区购物中心项目多为开发商统一规划运营，这在保证商业街的整体发展的同时，也保证了投资者的未来收益前景。目前社区购物中心数量存在明显不足，难以满足社区居民的生活需要，而且过于偏重于底商形式，局限性明显，饮食、购物、卖场等商铺布局也略有混乱，导购系统有待进一步完善，商业规模同样也存在一定程度的不合理现象，目标商圈定位需进一步明确，因此，未来的社区购物中心需要在商业布局、空间规划等方面做好规划。

    毫无疑问，社区购物中心正成为社区的商业中心，能够满足社区居民各种消费需求，以及求新、求便利的消费心态，提供一流的商品、环境和服务，让社区居民在家门口就能够吃喝玩乐；社区购物中心也应成为社区的休闲中心，给社区居民的感受更像是一个放松、享乐、具有亲和力和人情味、和谐的休闲乐园，是一个家庭亲子同乐、社区居民锻炼、街坊邻里社交活动的场所；社区购物中心还将成为社区的文化中心，建设体现共同人文价值观的社区互动平台。但影响一个社区购物中心的因素有很多，如客群状况（常驻人口数量、收入状况、年龄分布、消费取向、品牌忠诚度等）；竞争状况（同业竞争状况、替代品竞争、品类竞争状况等）；社区类型（单一型社区、组合型社区、社区类型、社区入住率、社区文化等）；宏观经济政策（政府相关政策、当地法律法规、税收政策等）；项目自然状况（楼体状况、可用面积、排水系统、电力系统、上下梯状况、消防状况等）；供应链状况（当地品牌资源、当地供货商资源等）；交通状况（距离其他商圈的交通便利状况等）。社区购物中心的培育需要扎根于社区，细心地研究社区消费市场的需求，仔细地了解社区居民的消费习惯，认真地满足他们的消费需求，才能赢得更多的顾客。通过对周边社区市场的调查，不断了解这些住宅里面的居民的年龄、文化结构、消费需求，坚持专业化营运管理，注重人文精神与人性化经营，时刻关注细节，持之以恒。如此，社区购物中心的生存与发展，取决于能否在社区居民中赢得良好的声誉和口碑，能否和周边社区之间构建鱼水相融的良性关系，能否在潜移默化中形成双方共同的文化和价值观，能否成为社区的好邻居和好伙伴，和社区更好地融解在一起。可是要了解周边每一个小区里面的总人数、楼盘的情况、入住率以及拥有车辆的情况，建立相关数据库，掌控周边居民的详细情况。可想而知，这是一个庞大而历时的工程，并非单一商户或商户集体行为所及。

    从发展趋势判断，社区商业无疑将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。社区商业蕴藏着巨大商机，同时作为社区商业主要形态的购物中心及店店林立在无序化的市场经济竞争环境下必然存在的消费安全，成本过高，产品线及档次阶梯需求等问题，加之传统商业经营体占地多，行业规划和运营管理成本加剧，难以通过社区单一政体实行管理，同时投资元素无序组合同样带来资源重复建设，随着市场竞争的加剧，因其提供的服务为单一商品交易，无增值服务及无法快速满足大宗团体消费需求发展，致使生存发展前景堪忧。

    政策建议：

    一、进一步创新社区组织管理机构职能，在传统服务职能的基础上增加社区居民消费服务管理职能，通过政策引导措施优化营造社区良好商业经营环境，促进建设幸福社区；

    二、在政府统一管理下，鼓励民间资本介入城镇居民社区消费服务业，有序建立社区市场商业化平台；通过平台的建设整合城乡、城镇、城城资源，实现资源共享，成本优化，提升商品流通及配送服务能力，逐步规范社区居民消费商业市场行为，实现有社区商业有序化发展；

    三、鼓励咨询服务业这一新型服务产业进入城镇社区，服务居民消费咨询需求，建立行业消费咨询专家库；同时应用云计算、物联网等新一代信息技术，以社区单元模式开展贴近服务城镇居民有序消费行为，解决传统商业市场环境下无序竞争，实现城乡资源数字化对接，实现消费支付电子化，逐步推进社区市场商业信息化建设。

    通过以上政策的引导实施，期望逐步建立一个业态配置丰富、定位布局合理、品牌组合到位、资源集中、成本优化、便民利民、服务城乡、解决创业、扩大就业、改善民生的社区咨询消费一体化商业体系。