民建会员、晋能山西万景源房地产公司张东反映:太原市2011年3月30日发布《关于进一步加快太原市城中村改造的实施意见》（以下简称《2011实施意见》），意见指出开发用地按照评估市场值低价的15%上缴土地出让金。勿庸质疑，《2011实施意见》在其后的太原市城中村改造工作中发挥了积极的作用。

    伴随着2013年3月7日《关于进一步规范“城中村”改造的若干意见》（以下简称《2013意见》）的出台，《2011实施意见》已完成其相应的历史作用。如果不及时废止，将会对我市下一步的“城中村”改造工作带来负面作用，主要如下：

    1、容易导致土地招拍挂工作流于形式

    《2011实施意见》主要的工作思路和流程是：政府牵头招商——投资商介入——城中村改造招标——投资商投标——确定中标单位——投资商支付一级开发费用——政府主导，投资商参与拆迁——土地招拍挂——确定土地摘牌单位——缴纳土地费用，办理土地手续——返还85%土地出让金——摘牌单位二级开发。

    从上述流程来看，一旦投资商中标，就参与了土地拆迁等一级开发，这样，形成净地以后招拍挂也就流于形式：一旦投资商不中标，前期涉及拆迁的很多事项不容易处理干净，这样导致招拍挂期间其他投资商会望而却步，最终往往是招拍挂就走个形式，形不成有效竞争；

    2、容易引发社会矛盾

    《2011实施意见》无形中把投资商引入土地一级开发，投资商参与拆迁会带来严重的社会不公平。老实人被拆迁时开发商往往会把价格压得很低，而对那些不讲道理的拆迁户，投资商往往高价收购，或者使用黑社会手段强拆。由此导致百姓认为拆迁会侵害自己的利益，久而久之形成扭曲的社会价值观；

    3、容易形成腐败

    《2011实施意见》只明确了按市场值评估低值上缴土地出让金，至于实际拆迁的成本、土地市场高值是多少没有界限，这就导致投资商有空子可钻，减少了阳光环节。投资商一旦与政府官员、城中村领导班子达成默契，容易造成以伤害国家土地收入、拆迁户利益为代价为己方谋利益，腐败容易滋生；

    4、容易造成房地产行业地方保护主义

    由于《2011实施意见》在土地拆迁和招拍挂的可操作性和难退出性，一些地方开发企业会利用自身关系和利益链提前介入，待土地取得后（或过程中）再以合作开发的形式出卖土地使用权，容易形成房地产行业的地方保护主义，地方保护主义导致我们的城市开发水平落后，城市价值降低。

    基于上述潜在的问题和原因，建议：

    1、尽快废止太原市2011年3月30日发布的《关于进一步加快太原市城中村改造的实施意见》；

    2、应根据《2013意见》尽快研究制定新的《太原市城中村改造管理办法》；

    3、进一步优化土地出让流程，将流程阳光化，建议如下流程：

    政府牵头招商——投资商介入——城中村改造入围招标——投资商投标——确定入围单位——投资商缴纳开发保证金——政府负责拆迁、补偿等一级开发（约定期间完成）——土地招拍挂——入围单位竞价（价格设上限，价格达上限后竞争配套医院、学校等设施面积）——确定土地摘牌单位——缴纳土地费用（原保证金抵作土地费用）——返还未摘牌单位开发保证金（可计利息）——摘牌单位二级开发。