民建会员、晋能山西万景源房地产公司张东反映：山西省人民政府2004年10月17日以晋政发(2004)34号出台《山西省人民政府关于进一步规范开发区管理的办法(试行)》，《办法》第二条第十一款明确规定：

    “开发区范围内的土地管理和监督工作,由省国土资源厅派驻开发区的直属分局统一负责。有关农用地转用、土地征用等的报批,经开发区管委会同意后,由驻开发区直属分局报省国土资源厅审批;有关土地使用权的出让、土地的登记发证等事项,经开发区管委会批准后,由直属分局直接办理。开发区应按照集约、高效利用土地的原则,依法实施用地管理。开发区内产业项目和公共基础设施等生产建设用地不得低于开发区规划面积的70%—80%。严禁以任何形式改变开发区土地用途,特别是严禁利用开发区土地进行商品房开发。”

    经我们调研，近几年，由于城市的扩张，很多开发区已和城市融为一体。以太原市为例：太原经济技术开发区、太原国家高新技术产业开发区、太原民营经济开发区均已与城市融为一体。这些开发区中存在一部分城中村，这些“城中村”需要改造，居民又需要安置，导致开发区内不可避免地需要进行商品房的建设和开发，这就与(2004)34号文件形成矛盾。造成如下不利结果：

    1、部分开发区只考虑自身经济增长和招商引资的因素，对土地权出让把关不严，优惠过分，导致一些投资商以城中村改造的名义进行了商品房的开发，有的为了打擦边球，以酒店、公寓等形式进行商业开发；

    2、尽管这些开发区与城市融为一体，但是在城中村改造中，土地审批、招拍挂手续等的办理为开发区土地管理部门（上级为山西省国土厅），与所在城市土地管理部门为平行机构，极易造成土地出让政策的不一致。经调查，以太原为例，近三年太原经济技术开发区城中村改造后住宅售价总体较太原市相同区位的城中村改造住宅售价略低，主要原因是由于开发商土地成本略低；

    3、土地管理主体的不同，一定程度上影响了太原市东移、南扩工作中对城中村改造的推进；

    4、管理主体不同，政策不一致，拿地价格不在一个水平线上，对于开发商来说，势必造成相邻两个片区的项目开发成本不一样。假设，同样规模档次的项目，在小店村投资城中村改造，将来住宅成本6000元，到了一路之隔（大运路）的经济区，住宅成本就变为5000元（或7000元），而减少或增加的成本只是由于管理主体不同造成的，势必影响开发商的投资热情和积极性。

    基于上述原因和事实，建议：

    1、建议针对开发区内城中村改造的事实，出台《开发区城中村改造用地管理意见》，明确城中村管理中管理职责和权限；

    2、加大查处和整治力度，重申开发区相关部门严格执行山西省人民政府2004年10月17日晋政发(2004)34号文件中关于“严禁利用开发区土地进行商品房开发”的精神。要重点检查利用“城中村改造”为掩护，变相进行商品房开发用地出让的行为；

    3、建议将城中村改造用地管理纳入开发区所在的城市土地管理部门，流程如下：

开发区土地管理部门划定城中村改造范围——向所在市（县）级土地管理部门移交资料——所在市（县）进行城中村改造拆迁—拆迁完成——向开发区土地管理部门移交其中的产业项目和公共基础项目用地——剩余房地产开发土地进入市（县）级土地局储备——招拍挂——投资商摘牌——二级开发。而开发区土地管理部门则负责产业项目和公共基础项目用地的招拍挂及出让手续。

    4、当地市（县）政府及开发区管委会应综合协调两个土地管理部门的工作对接，这样就保证了开发区土地管理规划和城市住宅用地管理工作的有效开展。