民建运城盐湖区支部胡海升、高永庆反映：今年第一季度，全国二手房市场火热，个别重点地区二手房价格涨幅过快，三月份以来，国家和地方陆续推出新政，遏制房价过快上涨，取得了明显的收效。这些法规和新政，对二手房交易的规范方面已做了相关的规定，取得了一定的效果。但在一些细节方面仍有待完善。本建议旨在从细节方面完善二手房交易流程，保障国家和买卖双方的利益。

一、二手房交易过程中存在的问题

目前，我国二手房交易过程中存在着诸多问题，现从中介机构和缴税两方面展开，进行分析。

1.中介机构方面的问题

大多数人买卖二手房要通过房产中介的“穿针引线”。房产中介在二手房交易中起着举足轻重的作用。目前，二手房中介机构主要存在以下问题：

（1）虚假宣传

宣传的房源不真实或故意隐瞒一些重大事项。中介机构为了促成二手房交易，往往对房源进行过度宣传，对房屋的优点大书特书，对房屋的一些缺点却避而不提。例如：为哄抬房价，故意发布虚假二手房信息；中介网站房屋标价与买方实际需要出的金额相差过大，网站宣传故意隐瞒税费的问题；对房屋建成年代含糊其辞，甚至故意隐瞒房屋建成年代；故意隐瞒房屋历史上的重大问题，如曾被查封，有人非正常死亡；等等。

（2）交易流程违规、违法操作

中介为促成二手房交易，有时会违规操作，甚至不择手段，违背公序良俗。例如：中介促成夫妻假离异，以换取购房或贷款资格。又如：中介机构甚至伪造结婚证、离婚证等证件，以促成房产交易。这样，虽然可能一时得逞，但违法行为给买卖双方都留下了重大隐患。

2.缴税方面的问题

二手房税收方面的问题由来已久，随着房产净值的增长，涉及税种的变化，缴税方面的规范迫在眉睫。缴税问题的实质即买卖双方逃税、避税的问题，主要体现在网签价格和实际成交价格差别巨大的问题。买卖双方为了少交税，往往将网签价格做低，而与实际成交价格的差额全部当作装修款等房外物处理。这样带来了两方面的问题：一是国家税收的流失，国家受到了巨大损失；二是给买卖双方都带来了不可预期的风险，房屋再次交易时，有可能要求补全上次交易的税费及滞纳金，造成不易解决的纠纷。

二、针对存在问题的解决之道

1.规范中介行为

（1）房屋宣传

房屋宣传务必真实。从法规或国家标准层面制定二手房宣传的规范，其中包括规范用语（名词）和禁用语（名词），制定规范化的宣传指导模板。

（2）规范报价

报价虽也属于宣传的一部分，但规范中介机构对二手房的报价这一点特别重要，故而提出来单列为一点。目前，中介机构对二手房的报价基本上是卖方意志的体现，也就是说，报价是卖方的“净得价”，所有涉及的税费都由“买方”承担（法律规定由卖方承担的实际上也由买方承担了）。这就出现了一个问题：有的房屋由于房屋性质等因素造成税费很高，买方的总付款额会大大超出房屋报价，如果中介机构没有将问题清楚地传达给买方，很可能造成纠纷。建议制定法规，使报价回归房屋本身的属性，即二手房报价是房屋本身的报价，至于税费，按照法律规定，该买方交的税买方交（契税、印花税等），该卖方交的税卖方交（营业税、增值税等）。

2.“一份合同，一份税单”

加强二手房交易合同的管理，推进合同的电子化。每一份二手房买卖合同均应在当地建委备案，并作为缴税的依据。建委给每一份合同一个唯一的编号。买卖双方只有建委备案的合同有效，备案的合同模板须推敲制定，包含所有补充条款信息，一份合同，真实反映买卖双方的意愿。在买卖过程中，只有这一份合同，其他建委没有备案的所谓“补充条款”无效。这样，就解决了“阴阳合同”的问题。另外，合同中应规定网签价和实际购房总价的关系，如网签价应大于或等于实际购房总价的90%，否则合同无法生成。

加强建委和税务部门的合作与信息共享。税单由建委备案的合同自动产生，应由买方交的税由买方承担，应由卖方交的税由卖方承担。

“一份合同，一份税单”这点建议可以循序渐进地进行，以期最终实现，确保国家的利益和买卖双方的合法权益。