民建运城市直二支部委员 反映：据《人民日报》报道，今年以来，在楼市成交回暖、许多项目宣告“开盘即售罄”的同时，退房现象却不断增加。北京的一些在售项目的退房率超过10%，有的甚至超过30%。此外，西安、南京、深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了较多的退房。有业内人士透露开发商通过假按揭“自买自卖”，从银行套现，制造热销假象。自5月底杭州曝出地产商自买自卖1.17亿元“大单”的消息后，北京等地又相继曝出地产商假按揭的新闻。地产商通过“自买自卖”从银行套现，既缓了解资金问题，又回避了降价尴尬，并通过捂房制造虚假繁荣推高房价实现了高额利润，此举可谓“一箭三雕”。对于整个社会来说，这似乎也不是什么坏事——通过资金的流动，社会财富实现了增值。所谓假按揭，即开发商通过“内部销售”或者找员工、亲戚做“托儿”，给一定好处，假借他们的身份签订购房合同，从银行骗取贷款。当市场回暖时，开发商再把房子退掉重新销售。这样一来，不仅解决了资金难题，还能在热销时赚上一笔。显然，假按揭是一个风险转嫁过程。开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商自然倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。今年1月份，我国新增贷款达到了令人瞠目的1.62万亿，同比多增8141亿元，接近今年预期新增贷款5.4万亿的30％；今年2月份，新增贷款再超1万亿元，达到1.07万亿元。前两月新增贷款规模达到2.69万亿元，同比多增1.64万亿元，完成了今年计划“新增贷款5万亿”的一半还多。如此庞大的贷款资金注入到市场，再加上此前已经解除绝大部分对房贷的限制，为开发商套现提供了天然的便利条件。

    目前的“假按揭”现象主要表现有：

    一、开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，不承担任何义务，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款；

    二、以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；

    三、以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组；

    四、银行信贷人员与企业串谋，所定售的房价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款；

    五、所有借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开发商一手包办，或由包工头一手包办；

    六、开发商与购房人串通规避零首付的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种假按揭的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房总价100%的借款。

    众所周知，正在全球肆虐的金融危机是由于次贷危机所引发，而次贷危机就是由于地产商将房子卖给了本来没有还贷能力的业主，形成了银行次按揭，银行再通过金融杠杆将按揭风险转嫁。从商业创新的角度来说，此举可谓完美，然而，这种建立在虚拟基础上的财富，最终由于业主的断供而化为泡影，这场金融风暴的苦果，地球人正品尝着它的苦涩。

    与之相似的是，地产商通过“自买自卖”的假按揭手法，从银行“骗贷”套现的行为，也可能给金融系统带来坏账风险。试想，如果地产商将大量的资金用于“自买自卖”——先高价将房子买到手，然后再找个借口退房，这样一来，地产商自然是顺利实现了套现，实现了利润，但整个风险却转嫁给了银行。在楼市回暖还只是一种预期的背景下，银行收获的就只能是贬值的商品房，甚至是烂尾楼，业主退房断供，坏账风险将随机潜入银行系统的机体。事实上，对于银行来说，大规模的退房事件无疑已是一种警告。再则，由于中国金融系统自身的相对封闭性——中国没有美国那么发达的金融中介市场，所以，坏账的苦果最终只能是银行自身或者是老百姓来承担。假按揭对中国经济造成巨大危害，具体表现在以下几个方面：

    一、假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话，将导致个人信用记录上会有不良记载，导致其个人信用的负面评价，这是从所谓不知情的消费者角度带来的危害。而即便是知情的消费者，如果他去帮忙签字，也有可能要承担相应的民事责任。这样，其今后的人生道路将因此而受到很大影响。

    二、假按揭会导致银行房地产贷款资产质量的下降，将对银行经营产生极为严重的恶劣影响。在房地产按揭贷款质量下降的时候，必然会影响到几个方面，一方面可能会影响银行的盈利，也会影响到银行的股东，有可能又变成持有银行股的广大公众，收益会受到影响。同时，对银行本身来讲，可能由于资产质量的恶化导致资金流动性出现问题，而流动性出现问题就会给银行带来声誉风险。如果流动性问题比较严重的话，还可能导致银行的挤兑。如果银行发生挤兑，甚至发生破产将损害存款人也就是广大储户的利益。

    三、假按揭将造成房地产市场虚假繁荣，严重危害住房金融业务的健康发展。一些开发商抓住银行政策的空隙，大肆进行假按揭融资。假按揭的主要特征是开发商将积压的房产套取银行信用，诈骗银行信贷资金。假按揭还造成了房地产虚假繁荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害住房金融业务的健康发展。

    四、假按揭将诱导消费者、投资者盲目入市。假按揭所产生的直接结果是成交量的大幅攀升，而成交量放大将让消费者、投资者产生楼市向好的错觉，从而产生购买冲动，有可能导致其盲目入市。

    五、假按揭将影响政府对房地产市场的决策。假按揭所产生成交量放大、房产投资增多、房产信贷大幅增加、房地产市场虚假繁荣等表象都会影响决策层对房地产市场的判断，从而影响政府在出台相关政策时出现偏差或变得没有针对性。

    六、假按揭将滋生职务侵占、行贿、受贿等违法犯罪行为。因假按揭能给开发商、房产销售者、银行信贷经办人带来直接的利益，故假按揭将滋生职务侵占、行贿、受贿等违法犯罪行为。

    七、假按揭将导致企业声誉受到严重影响。假按揭一旦被揭露以后，房地产开发企业的声誉会受到沉重的打击，其美誉度将会受到严重影响，并将对其后期的经营产生非常不利的影响。

    八、假按揭较为严重地破坏了金融秩序，并将诱导犯罪。在假按揭中，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚拟借款人以虚假销售方式套取银行贷款数额较大的行为已构成贷款诈骗罪，将要受到法律的制裁。

    令人担忧的是，在许多人眼中，地产商“自买自卖”竟然还只是一个促销手法问题，或者最多是一种商业上的不道德行为，而没认识到这是一种诈骗行为，这不仅违背了公平、公正、公开的市场交易规则，也违反国家金融法规，扰乱了金融秩序，还将侵蚀市场经济的商业伦理，影响房地产市场的健康发展。虽然从目前的情况来看，地产商假按揭还只是个别现象，然而，也不能排除这一商业“创新”被广大地产商模仿的可能，有所谓亡羊补牢，犹未为晚，在地产商的套现手段还没有被广泛复制，“自卖自买”的破坏力还未形成“破窗效应”之前，政府就应当先行行动，加强监管，防患于未然——对地产商的资金流动进行监控，并严厉打击地产商的“骗贷”行为。

    有鉴于此，为了中国房地产市场稳定健康发展，为了中国普通利益不受侵害，为了中国能够快速走出经济危机阴影，笔者强烈建议：

    政府有关部门联合派员并发动民间力量彻查近期楼市假按揭现象，严厉打击与此相关的违法犯罪行为。