2010年新年伊始，继2009年12月底中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来，国务院办公厅在1月10日发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“国十一条”），使急剧升温的房地产交易市场遇到了“寒流”。“国十一条” 综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。1月19日国务院总理温家宝主持召开国务院第四次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大三次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。其中，温家宝指出，要促进房地产市场平稳健康发展。加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房。在此背景下，我们就进一步促进和完善房地产市场平稳健康发展，谈一些看法。

 

    一、目前我国房价相对偏高的原因解析

 

    进入2009年，随着楼市的逐步回暖，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。不论从行业发展周期还是从衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平明显偏高，出现这一现象的主要原因有：

 

    （一）从表面原因来看，房价成本过高，导致房价持续上涨

 

    一般来说，房价的成本有三部分组成，分别是建设安装成本、土地成本和间接成本。建安成本：是指在房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备安装工程费用，通常又称为房屋建安造价，它在整个房价构成中的所占比例相对较大，长期保持在35-40%左右。近年来，尽管伴随着房屋建造质量的提高，建安造价总体呈现上升态势，但由于建安造价上涨速度远远低于房价中其他费用的上涨速度，有些项目建安造价所占比重甚至下滑到30%以下。目前建安造价一般占房价的25-30%。土地成本：一般包括向政府土地部门缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用等。近年来伴随着熟地出让和招拍挂政策的逐步实施，土地费用占房价的比重约为25-30%左右。间接成本主要包括相关税费和项目运营管理费用，相关税费包括开发商缴纳给政府的营业税、城市维护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房产税、教育附加等在内的国家规定税费，以及与由地方政府或主管部门额外征收的包括征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防费、煤气水电增容费、项目管理费等名目繁多的非正规收费等。目前相关税费占房价构成的比重在10-15%左右；项目运营管理费用包括项目前期工作阶段的规划、可行性研究、勘察设计费等费用、建设期的管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费和养老保险费、项目贷款利息、销售广告费、不可预见费等。运营管理费用占房价的比重一般在10%以下，其中财务成本大约是8%。

 

    （二）从实质原因来看，实际成本、市场供求关系和开发商的利润推动房价持续上涨

 

    1、实际成本（姑且使用此概念）的原因分析

 

    除去上述房价的成本概念，影响房价的实质因素主要有：

 

    （1）我国的土地出让政策。土地市场和房地产市场密切联系，当前我国的土地财政愈演愈烈、“地王”频现、房价越来越离谱畸高。在一些地方城市，仅房地产行业占到了城市财政收入的一半以上。土地价格上涨必然会导致商品房开发成本上升，从而推动房价上涨。同时，房地产业给地方政府的GDP政绩贡献率越来越多，在财源和政治资本这两种内生动力推动下，地方政府成为“地王”、高房价的幕后推手，只要“地王”不断产生，高房价就绝对不会下降，而最终受害的还是普通老百姓。为此，改革现有的土地出让政策迫在眉睫。

 

    （2）房地产开发中的腐败成本。在全国上下反腐呼声高涨的同时，房地产开发过程中的腐败成本也由幕后走到台前，落马贪官的身上，大都有房地产腐败的影子，从项目的审批、规划、招投标、施工、采购、质量监理、验收评估……工程建设领域涉及的部门之多，滋生的腐败可能就越大，随着腐败成本的高涨，房价也会持续上涨。因此，“腐败成本”绝不可以忽视。

 

    2、从房地产市场的供求关系来看，房价持续上涨

 

    （1）客观的市场供求。市场经济下，决定价格的是供求关系而不是成本。从根本上来说，房价是由整个市场的需求和供给因素交织作用而形成的。由于土地是稀缺性资源，加之我国处在工业化和城镇化发展的重要阶段，我国人多，对城市住房产生“可持续”需要，“大趋势”会仍然看涨。

 

    （2）“投资”和“投机”的市场供求关系。随着居民收入不断扩大，高收入阶层的边际消费者，将很大部分收入用来投资房地产，从而催生了投资投机性需求。由于我国当前存在的这种不合法的“供”和不合理的“求”， 被“热炒”的房地产业不断升温，房价自然也步步高升。

 

    3、开发商的利润

 

    房地产开发商牟利的空间到底有多少？房地产业的利润到底有多高？由于房地产业对推动地方GDP增长具有强大作用，加之某些官员和开发商结成了“利益共同体”，可以说，相当一部分开发商开发的商品房，其成本是无法透明的，由此形成的利润也不敢公开，由于对开发商得利润难于估算，房价仍旧是雾里看花，一路走高。

 

二、促进房地产市场健康发展的对策

 

    在高房价已渐成社会问题的当下，需要政府部门正确认识形势，要促进房地产市场健康发展，对房地产市场的有效调控势在必行，可以采取的解决措施有： 

 

    （一）地方政府责无旁贷，要做好房地产业发展规划

 

    地方政府要正确认识发展房地产市场是解决老百姓的住房问题，还是发展经济的问题。要明确促发展的同时必须同时保民生，居者有其屋是国家民生战略的一个重要方面。要借鉴国外的经验教训，遵循产业发展规律，考虑临时性客观因素，绘制出产业发展规划蓝图，主导房地产业的市场运作。让百姓对当下和未来一个时期内的房价高低有个底数，不盲目跟风，理性买房。为此，地方政府要摒弃“房地产依赖症”，坚定不移促进发展方式的转变；要积极遏制投机行为，正确引导民间财富的投资方向；要改变短视行为，将土地出让中的短期利益和局部利益让给大众，控制地价过快上涨。

 

    （二）从客观的成本方面进行分析，可以采取的手段有：

 

    1、国家要完善房地产税费体系，取消不合理和重复性税费，税收政策是国家调控房价的一个重要手段，如取消间接成本中的审图费、水泥散装保证金、墙体材料保证金金等；逐渐开征物业税和财产税。

 

    2、建立由政府主导的房地产信息资源网络系统。土地是公共资源，房地产对百姓而言是必需品，是人们生存的基本保障，政府要制定三年或五年土地供应规划，透明地、超前地把供地计划公诸于世。发展商对期中任何一幅土地有兴趣的话，可以向政府提出申请，由政府组织相关人员进行听证，如果申请人的出价符合听证的价格预期，就把土地拿出来招标或拍卖。在听证的预计成本后，把开发商的利率限制在5-10%以内，以此来核定基本房价。

 

    （三）从主观方面进行分析，可以采取的手段有：

 

    1、改革现行的土地出让制度，要对土地拍卖方式进行一些改革。区分保障性住房和招拍挂制度的土地市场，要对土地市场的资金进行管制，把招拍挂的土地出让金用于保障性住房建设，要提高保障性住房的土地供应量，增加普通商品住房供给，继续支持自住型和改善型住房需求，以满足人民群众的需要。从土地、财政等方面入手全面加快保障性住房建设，确保更多人能“住有所居”。

 

    2、抑制投机性消费需求，建立实名制住房档案制度。按照各地的不同要求，确定主流户型，区分出居住和投资投机性需求，建立实名制住房档案制度。同时还要防止房地产商囤地和中介屯房，严厉打击捂盘惜售、囤地不建、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为。

 

    3、消除房地产业中的权力寻租，铲除官商勾结， 坚决剔除“腐败成本”， 遏制其“灰色产业链”，提高犯罪成本，多管齐下，加大查处房地产开发过程中腐败现象的力度。从土地、规划、贷款到销售，房地产开发的各个环节都设置“防火墙”，真正转变政府职能，变“管理”为“服务”，实行官员问责制，使官商利益博弈无处遁形，让“蜗居”的百姓安居乐业。

 

    4、鼓励企业公平竞争，合理控制开发商的利润空间。根据相关法律法规，加强对房地产行业的现状管理、监督和审查，建立起科学透明的的房价坐标体系、成本清单公示及利润审核机制，鼓励企业公平竞争，使开发商有利可图，有钱可赚，不必担心市场一时的紧缩或者动荡，真正还还房地产业以健康，还人民群众以安居。